Waarom gaan we naar een notaris bij het kopen van een woning?

16 juni 2020

Een woning aankopen doe je normaal gezien niet iedere dag. Nochtans is het een belangrijke beslissing, waar best veel bij komt kijken. Ook juridisch dient er één en ander in orde gebracht te worden. Zo weet iedereen dat er naar een notaris gegaan dient te worden om een koop te voltooien. Maar wat zijn nu eigenlijk de verschillende juridische stappen bij het aankopen van een woning en waarom zijn ze juist nodig? 

1° Wilsovereenstemming

Het aankopen van een woning begint uiteraard bij het vinden van de woning die volledig aan uw wensen voldoet. Na verschillende huisbezoeken kan dan uiteindelijk de beslissing worden genomen om tot onderhandelingen met een verkoper over te gaan. Deze onderhandelingen zullen finaal uitmonden in een akkoord over de verkoopprijs en alle bijhorende modaliteiten van de koop. Beide partijen zijn het met elkaar eens over de verkoop van de betrokken woning.

Dit ogenblik van wilsovereenstemming is juridisch gezien cruciaal. In principe geldt immers de regel dat de eigendom van een woning overgaat naar de koper op het ogenblik dat er een akkoord is omtrent de verkoopprijs met betrekking tot de woning in kwestie (art.1583 Burgerlijk Wetboek). Zelfs een mondeling akkoord is hierbij voldoende als basis, een geschrift is principieel niet noodzakelijk.

Dit is echter niet wenselijk in praktijk. Zo ontvangt de verkoper pas op een later moment de verkoopprijs, terwijl hij volgens het juridische principe wel al de eigendom afgegeven zou hebben. Ook omwille van bewijsproblematieken is het aangewezen om in een document te voorzien om zo discussie te vermijden. Dit document wordt traditioneel opgemaakt onder de vorm van een voorlopige of onderhandse koopovereenkomst.

2° De voorlopige koopovereenkomst of “compromis”

De compromis is traditioneel het eerste document dat ondertekend wordt tussen verkopers en kopers nadat ze een akkoord hebben bereikt binnen hun onderhandelingen. Het legt eigenlijk de wederzijdse verplichtingen op van beide partijen in de afhandeling van hun bedoelde transactie. Alle modaliteiten van de overeenkomst worden hier in principe in opgenomen.

Zo zal de voorlopige koopovereenkomst de identiteit van alle partijen, de gegevens van de verkochte woning en de verkoopprijs dwingend vastleggen. Om discussie te vermijden, verduidelijkt de compromis best ook de overeengekomen modaliteiten met betrekking tot de woning zelf:

  • Welk EPC-attest is er aanwezig?
  • Wat stipuleert het bodemattest?
  • Welke elektrische keuring is aanwezig?
  • Is er een stookolietank aanwezig? Zo ja, is deze geldig gekeurd?
  • Welke vergunningen, plannen en attesten zijn aanwezig met betrekking tot de woning?
  • Behoort de woning tot beschermd erfgoed? Is een voorkooprecht van toepassing? Ligt de woning in overstromingsgevoelig gebied?
  • Vanaf wanneer is de koper effectief eigenaar? En vanaf wanneer mag de koper van de woning gebruik maken? Dat is immers niet noodzakelijk op hetzelfde moment. 

Dit zijn maar enkele van de elementen die in een goede onderhandse compromis worden opgenomen. Op deze manier wordt de overeenkomst tussen verkoper en koper perfect omlijnd en is een eventuele basis voor discussie reeds gevoelig verminderd. 

Belangrijk is wel dat verkoper en koper effectief gebonden zijn door het ondertekenen van deze voorlopige koopovereenkomsten. Beide partijen kunnen hier dus niet meer eenzijdig op terugkomen en dienen deze overeenkomst dus volledig te respecteren, ook al spreekt de term zelf van een “voorlopige” overeenkomst.

Wel is de overeenkomst voorlopig in de zin dat er nog verplicht een bijkomende stap moet genomen worden, namelijk de authentieke akte.

3° De authentieke akte

Voor veel personen is het langsgaan bij de notaris hét sleutelelement bij het aankopen of verkopen van een woning. Dat klopt zoals reeds gesteld slechts gedeeltelijk. Tussen beide partijen onderling is de compromis immers voldoende als basis en is de koop tussen hen bindend met het sluiten van de compromis.

Waarom dient er dan toch verplicht naar een notaris gegaan te worden om een authentieke akte te verlijden? Wel, dit is met het oog op de tegenstelbaarheid aan derden van de koopovereenkomst. Dit wel zeggen dat een authentieke akte vereist is opdat iedere andere burger zou respecteren dat de koper de nieuwe eigenaar is van de verkochte woning.

De verleden authentieke akte wordt immers volledig overgeschreven op het betrokken hypotheekkantoor. Daardoor krijgt de overeenkomst een algemeen karakter en dient iedereen deze overeenkomst – en het feit dat de koper de woning in kwestie heeft gekocht - te respecteren. Het is de laatste schakel in het proces om definitief als juridische eigenaar van een woning te worden beschouwd.

Disclaimer: Bovenstaand artikel bevat louter algemene informatie bij wijze van inlichting en kan niet als dusdanig op uw persoonlijk dossier worden toegepast. Bij vragen of opmerkingen, neem gerust contact op via jelle@vastgoed-rutsaert.be. 


Waarom gaan we naar een notaris bij het kopen van een woning?

Enkele fiscale implicaties van beleggen in vastgoed

Voor veel beleggers waren de laatste maanden geen pretje. Door de corona-crisis is het resultaat van verschillende beleggingen twijfelachtig geworden. Daardoor verwachten zowel ING als CIB Vlaanderen dat meer en meer beleggers hun heil zullen zoeken in beleggingsvastgoed, wat traditioneel als een relatief veilige beleggingshaven wordt voorzien. Nochtans spelen er ook bij het aankopen van een onroerend goed als belegging specifieke belastingsvraagstukken.

29 september 2020

Wat met de vermindering op onroerende voorheffing voor kinderen?

Vandaag is het voor veel leerlingen en kinderen opnieuw een spannende dag. Hun eerste schooldag, zeker na een lange periode waarin ze niet naar school mochten: het wordt extra speciaal. Op deze speciale dag verdient het eveneens aanbeveling om na te gaan of ook de vermindering van de onroerende voorheffing voor kinderen reeds geldig werd aangevraagd. Maar wat houdt dit nu juist in?

1 september 2020

Met wat moet je rekening houden bij het opzeggen van een huurovereenkomst?

Huurovereenkomsten zijn overeenkomsten die steeds voor een welbepaalde duur worden afgesloten. Ondanks dat die duurtijd vaak goed is omschreven rijst de vraag hoe en met welke voorwaarden een overeenkomst tot zijn einde komt. De regels inzake opzeg van huurovereenkomsten zijn hierbij cruciaal en niet altijd even eenvoudig. In deze blog worden de regels inzake opzeg kort geduid.

14 juli 2020

Hoe ga je best om met voorkooprechten?

Iedereen die reeds van ver of dichtbij met vastgoed in aanraking is gekomen, zal er reeds over gehoord hebben: voorkooprechten. Bij iedere verkoop van een woning is het verplicht te onderzoeken of er bepaalde instanties of personen een voorkooprecht hebben op de woning. Maar wanneer komt zo’n voorkooprecht nu tot stand? En wat is het verschil met een voorkeurrecht?

7 juli 2020

Sleutel op de deur: hoe de Wet-Breyne in extra bescherming voorziet

De Wet-Breyne is een gekend begrip in de vastgoedwereld. Bij nieuwbouwwoningen komt dit steevast naar voor als één van de belangrijkste mechanismen. Maar wat houdt deze wet nu allemaal in? En wat maakt een transactie onder de Wet-Breyne anders dan een "traditionele" aankoop van een woning?

30 juni 2020

Wat is het nut van een plaatsbeschrijving bij verhuur?

Een woning of appartement verhuren, er komt veel bij kijken. Opmaak van een huurcontract, het voorzien van een dekkende huurwaarborg en brandverzekering, registratie van alle verschillende documenten en de opmaak van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Maar wat is nu eigenlijk het nut van deze plaatsbeschrijving?

23 juni 2020

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x