Sleutel op de deur: hoe de Wet-Breyne in extra bescherming voorziet

30 juni 2020

Op de vastgoedmarkt staan zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen te koop. Het verschil is in praktijk soms duidelijk waarneembaar, maar ook juridisch zijn er een aantal belangrijke verschillen tussen de aankoop van een reeds bestaande woning en de aankoop van een woning die nog niet is afgewerkt op het ogenblik van de aankoop. Waarom is dit nu een verschillende situatie en hoe ziet het juridisch systeem omtrent de aankoop van een nieuwbouwwoning in elkaar?

Sedert begin van de jaren ’70 zijn er specifieke beschermingsmechanismen aanwezig voor die personen die een woning aankopen die zal worden afgewerkt door de verkopende partij nadat de aankoop zich heeft voltrokken, het zogenaamde sleutel-op-de-deurprincipe. De Wet-Breyne regelt immers hoe zo’n verkoop juridisch georganiseerd moet worden. De achterliggende reden was het beschermen van kopers die geconfronteerd werden met projectontwikkelaars die de woning na verkoop niet meer wensten af te werken en als sneeuw voor de zon verdwenen.

Er zijn verschillende manieren waarop de koper van bescherming geniet.

1° Financiële bescherming

Kopers genieten onder de Wet-Breyne verschillende vormen van financiële bescherming. Zo is het voor een verkoper verboden om een voorschot te vragen dat groter is dan 5% van de totale verkoopprijs. Na de authentieke akte is de verkoper dan weer verplicht om te factureren volgens de vordering van de werken, bij schijven. Concreet beschermt dit de koper aangezien de koper niet zal betaald hebben alvorens de overeengekomen werken ook effectief zijn uitgevoerd.

Tot slot is de projectontwikkelaar-verkoper ook verplicht om een waarborg te voorzien. Deze waarborg vormt voor de koper de zekerheid dat, indien er de projectontwikkelaar iets overkomt (bv. Faillissement), hij toch zijn aangekochte woning afgewerkt zal zien. Afhankelijk van het statuut van de verkoper bedraagt deze waarborg 5% tot wel 100% van de overeengekomen verkoopprijs.

2° Bouwkundige bescherming

Naast het financiële beschikt de koper ook over enkele mechanismen om zich bouwkundig in te dekken tegen foutieve uitvoeringen door een projectontwikkelaar. De Wet-Breyne voorziet in een systeem met twee opleveringen, namelijk een voorlopige en een definitieve oplevering.

De voorlopige oplevering geldt als eindpunt van de bouwwerken en veelal ook als aanvaarding van deze bouwwerken indien de partijen dit zo voorzien. Vanaf dit ogenblik zal de koper over de woning beschikken en deze kunnen gebruiken. Op de voorlopige oplevering zullen in praktijk de duidelijke gebreken worden opgelijst (bv. Barst in vloertegel) zodoende dat deze hersteld kunnen worden. Na deze voorlopige oplevering zullen geen andere zichtbare gebreken meer hersteld worden.

De definitieve oplevering vindt plaats een jaar na de voorlopige oplevering en heeft tot doel om meer structurele gebreken tot uiting te laten komen. Het is bijvoorbeeld immers logisch dat op een voorlopige oplevering in de zomer niets duidelijk zal worden over de werking van de centrale verwarming. Net daarom voorziet de wetgever een bijkomende oplevering na het voorbijgaan van een volledig jaar om dergelijke mankementen tot uiting te kunnen brengen. Daarom geldt de definitieve oplevering ook als “de test van de 4 seizoenen”.

Na de definitieve oplevering worden alle afgesloten waarborgen vrijgegeven, omdat de definitieve oplevering geldt als theoretisch eindpunt van de contractuele relatie tussen koper en verkoper. Wel blijft de verkoper-aannemer traditioneel nog steeds 10 jaar aansprakelijk voor zware gebreken in de bouw.

3° Juridische bescherming

Het is onderhand reeds duidelijk dat de aankoop van een te bouwen of af te werken woning andere gevolgen met zich meebrengt dan de aankoop van een bestaande woning. Dat komt ook tot uiting in de juridische aspecten bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.

Zo legt de Wet-Breyne op dat er enkele specifieke aspecten in de verschillende overeenkomsten – zowel compromis als authentieke akte – opgenomen moeten worden. Het gaat hier bijvoorbeeld over de details van de hierboven vermelde regelingen inzake de twee opleveringen. Ook de prijs, de verschillende schijven, bouwvergunning en het bijzonder lastenboek zoals overeengekomen dient in de overeenkomst te worden opgenomen. Indien dit niet is gebeurd, kan de koper zichzelf van de overeenkomst bevrijden en dus niet langer gebonden zijn aan de koop van deze woning.

Dit wijst er nog maar eens op dat bescherming van de koper centraal staat bij toepassing van de Wet-Breyne. Terecht, want het aankopen van een nieuwbouwwoning is een zeer zwaarwichtige transactie die met veel zorg en respect behandeld dient te worden.

Bij vragen of opmerkingen, contacteer mij gerust.


Sleutel op de deur: hoe de Wet-Breyne in extra bescherming voorziet

Een geslaagde eerste indruk van uw eigendom

You never get a second chance to make a good first impression. Dat spreekwoord is alombekend en, zoals we elk ook weten, klopt het ook als een bus. Dat geldt evenzeer voor de eerste indruk van vastgoed. Toch zijn er enkele zaken die gedaan kunnen worden om die eerste indruk te verbeteren.

6 april 2021

Enkele fiscale implicaties van beleggen in vastgoed

Voor veel beleggers waren de laatste maanden geen pretje. Door de corona-crisis is het resultaat van verschillende beleggingen twijfelachtig geworden. Daardoor verwachten zowel ING als CIB Vlaanderen dat meer en meer beleggers hun heil zullen zoeken in beleggingsvastgoed, wat traditioneel als een relatief veilige beleggingshaven wordt voorzien. Nochtans spelen er ook bij het aankopen van een onroerend goed als belegging specifieke belastingsvraagstukken.

29 september 2020

Wat met de vermindering op onroerende voorheffing voor kinderen?

Vandaag is het voor veel leerlingen en kinderen opnieuw een spannende dag. Hun eerste schooldag, zeker na een lange periode waarin ze niet naar school mochten: het wordt extra speciaal. Op deze speciale dag verdient het eveneens aanbeveling om na te gaan of ook de vermindering van de onroerende voorheffing voor kinderen reeds geldig werd aangevraagd. Maar wat houdt dit nu juist in?

1 september 2020

Met wat moet je rekening houden bij het opzeggen van een huurovereenkomst?

Huurovereenkomsten zijn overeenkomsten die steeds voor een welbepaalde duur worden afgesloten. Ondanks dat die duurtijd vaak goed is omschreven rijst de vraag hoe en met welke voorwaarden een overeenkomst tot zijn einde komt. De regels inzake opzeg van huurovereenkomsten zijn hierbij cruciaal en niet altijd even eenvoudig. In deze blog worden de regels inzake opzeg kort geduid.

14 juli 2020

Hoe ga je best om met voorkooprechten?

Iedereen die reeds van ver of dichtbij met vastgoed in aanraking is gekomen, zal er reeds over gehoord hebben: voorkooprechten. Bij iedere verkoop van een woning is het verplicht te onderzoeken of er bepaalde instanties of personen een voorkooprecht hebben op de woning. Maar wanneer komt zo’n voorkooprecht nu tot stand? En wat is het verschil met een voorkeurrecht?

7 juli 2020

Wat is het nut van een plaatsbeschrijving bij verhuur?

Een woning of appartement verhuren, er komt veel bij kijken. Opmaak van een huurcontract, het voorzien van een dekkende huurwaarborg en brandverzekering, registratie van alle verschillende documenten en de opmaak van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Maar wat is nu eigenlijk het nut van deze plaatsbeschrijving?

23 juni 2020

Waarom gaan we naar een notaris bij het kopen van een woning?

Een woning aankopen doe je normaal gezien niet iedere dag. Nochtans is het een belangrijke beslissing, waar best veel bij komt kijken. Ook juridisch dient er één en ander in orde gebracht te worden. Zo weet iedereen dat er naar een notaris gegaan dient te worden om een koop te voltooien. Maar wat zijn nu eigenlijk alle verschillende juridische stappen bij het aankopen van een woning en waarom zijn ze juist nodig?

16 juni 2020

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x