Met wat moet je rekening houden bij het opzeggen van een huurovereenkomst?

14 juli 2020


Huurovereenkomsten zijn overeenkomsten die steeds voor een welbepaalde duur worden afgesloten. Ondanks dat die duurtijd vaak goed is omschreven rijst de vraag hoe en met welke voorwaarden een overeenkomst tot zijn einde komt. De regels inzake opzeg van huurovereenkomsten zijn hierbij cruciaal en niet altijd even eenvoudig. In deze blog worden de regels inzake opzeg kort geduid. 

Het is een vaak gehoorde vraag bij plaatsbezoeken door kandidaat-huurders: “Stel dat we deze woning huren, aan welke voorwaarden zijn we dan verbonden om het contract op te kunnen zeggen?” Bijkomend vragen kandidaat-huurders ook naar de opzegmogelijkheden waarover verhuurders beschikken. Dat is in zekere zin ook logisch. Veelal gaat het om jongere koppels die eerst enkele jaren wensen te huren alvorens tot aankoop over te gaan. In deze situatie wensen de huurders dan ook niet verbonden zijn aan een langdurig huurcontract. Bovendien wensen ze ook de zekerheid dat de verhuurder hen niet na korte tijd simpelweg op straat kan zetten zodat ze minstens de voorziene huurperiode in de woning kunnen blijven.

Het strekt dan ook tot aanbeveling om kort even de opzeggingsregels te schetsen. Let wel: in wat volgt worden enkel de Vlaamse regels geschetst. Deze zijn slechts van toepassing op contracten gesloten vanaf 1 januari 2019. Is je contract ouder? Dan dient de federale wetgeving te worden toegepast en kan je met mij contact opnemen voor meer informatie.

  • Huurcontract voor korte duur

Een huurcontract voor korte duur is ieder huurcontract waarin de vooropgestelde termijn korter dan 3 jaar is. Het basisprincipe is dat beide partijen de huurovereenkomst gedurende de volledige huurtermijn respecteren. Bijvoorbeeld: indien een huurcontract werd afgesloten voor twee jaar, is het de insteek dat de huurtermijn ook effectief twee jaar zal zijn. Aan het einde van deze twee jaar beschikken beide partijen over de mogelijkheid om het contract op te zeggen mits naleving van een opzeggingstermijn van 3 maanden.

Het is echter steeds mogelijk dat er gedurende het huurcontract veranderingen optreden die een vroegtijdige opzeg verantwoorden. De vraag rijst of dit wettelijk mogelijk is. Wel, de huurder kan steeds het contract opzeggen (art. 21 Vlaams WoningHuurDecreet, hierna: VWHD). Zo hebben zij de zekerheid dat ze steeds de woning kunnen verlaten indien ze het contract opzeggen.

Wel moet er rekening gehouden worden met de voorziene opzeggingstermijn van 3 maanden. Concreet betekent dit dat de huurder, na zijn opzeg, nog 3 volle maanden in de woning of appartement wordt geacht te blijven wonen. Nadien moet de woning opnieuw ter beschikking worden gesteld van de verhuurder die het opnieuw kan verhuren.

Bovendien moet de huurder rekening houden met een mogelijke wederbeleggingsvergoeding. Dat is een schadevergoeding die de huurder moet betalen aan de verhuurder wegens vroegtijdige opzeg van het contract. Deze vergoeding varieert tussen een halve maand huur en anderhalve maand huur. Of en hoeveel de uiteindelijke wederbeleggingsvergoeding bedraagt, is afhankelijk van de concrete omstandigheden.

De verhuurder beschikt in huurcontracten van korte duur niet over de mogelijkheid om vervroegd op te zeggen. De verhuurder dient dus steeds te wachten tot bij het verstrijken van de overeengekomen termijn om het einde van de huurovereenkomst te bekomen.

  • Huurcontract voor 9 jaar

Ook in de vernieuwde Vlaamse Woninghuurdecreetgeving is de standaardduur van een huurcontract 9 jaar (art. 16 VWHD), dit in overeenstemming met de eerdere federale woninghuurwet.

In navolging van de contracten voor korte duur beschikt de huurder ook hier over de mogelijkheid om altijd op te zeggen (art. 20 VWHD). Ook al was het contract nog maar 1 dag in werking, dan nog heeft de huurder de mogelijkheid om op te zeggen. Wel dient de huurder opnieuw rekening te houden met een opzegtermijn van 3 maanden én een mogelijke wederbeleggingsvergoeding. Deze schadevergoeding zal verschuldigd wanneer de huurder het contract opzegt om zijn einde te kennen in de eerste 3 jaar sinds het begin van het huurcontract. In tegenstelling tot de contracten van korte duur zal de vergoeding in deze situatie variëren tussen 1 en 3 maand huur, afhankelijk van de concrete omstandigheden.

Daarnaast beschikt de verhuurder in deze contracten ook over drie opzegmogelijkheden, zij het evenwel elk sterk beperkt.

  • Opzegging wegens persoonlijk gebruik (art. 17 VWHD). Het is steeds mogelijk dat de verhuurder zelf gebruik dient te maken van het verhuurde goed. Daarom is deze opzegmogelijkheid voorzien, die de verhuurder toelaat om het contract op te zeggen om er zelf gebruik van te maken. Dit is evenwel slechts mogelijk vanaf het vierde jaar van het huurcontract. Nadien kan het altijd door de verhuurder worden gedaan, mits respect van een opzeggingstermijn van 6 maanden.
    De verhuurder dient er zich bewust van te zijn dat er verschillende vormvoorwaarden vervuld moeten worden alvorens deze opzeggingsmogelijkheid geldig werd toegepast.

  • Opzegging wegens grondige renovatiewerken (art. 18 VWHD). In negen jaar tijd kan de staat van een woning grondig veranderen. Daarom beschikt de verhuurder over de mogelijkheid om het contract op te zeggen voor grondige renovatiewerken. Grondig, want het is vereist dat de werken meer kosten dan 3 jaar huur van het verhuurde goed in kwestie. Ook hier dient de verhuurder een opzeggingstermijn van 6 maanden te respecteren en is het slechts mogelijk vanaf het vierde jaar van het lopende huurcontract.
    Ook hier zijn er verschillende modaliteiten, bijvoorbeeld omtrent het verkrijgen van een vergunning, die een verhuurder dient na te leven alvorens de opzeggingsmogelijkheid geldig kan worden toegepast.

  • Opzegging zonder motief (art. 19 VWHD). De verhuurder beschikt tot slot over de mogelijkheid om het contract na 3 of na 6 jaar op te zeggen zonder reden. Ook hier is een opzegtermijn van 6 maand verplicht na te leven door de verhuurder. Bovendien is de verhuurder verplicht om een schadevergoeding van 9 of 6 maand huur aan de huurder te betalen.
  • Huurcontracten voor langer dan 9 jaar of levenslange huur

Voor huurcontracten die voor langer dan 9 jaar of zelfs levenslang worden afgesloten gelden specifieke regels en details. Het komt er veelal op neer dat de verhuurder niet zomaar de hierboven omschreven opzeggingsmogelijkheden kan toepassen. Wegens de beperkte toepassing van dergelijke contracten wordt hier verder niet op ingegaan.

Conclusie

Het is duidelijk dat er voor zowel huurder als verhuurder verschillende opzeggingsmogelijkheden zijn, afhankelijk van het type contract dat werd gesloten. Er dient steeds goed rekening worden gehouden met de toepasselijke voorwaarden en termijnen. Om jouw eigen situatie verder in detail te bespreken, kan je steeds contact opnemen via het contactformulier.


Met wat moet je rekening houden bij het opzeggen van een huurovereenkomst?

Een geslaagde eerste indruk van uw eigendom

You never get a second chance to make a good first impression. Dat spreekwoord is alombekend en, zoals we elk ook weten, klopt het ook als een bus. Dat geldt evenzeer voor de eerste indruk van vastgoed. Toch zijn er enkele zaken die gedaan kunnen worden om die eerste indruk te verbeteren.

6 april 2021

Enkele fiscale implicaties van beleggen in vastgoed

Voor veel beleggers waren de laatste maanden geen pretje. Door de corona-crisis is het resultaat van verschillende beleggingen twijfelachtig geworden. Daardoor verwachten zowel ING als CIB Vlaanderen dat meer en meer beleggers hun heil zullen zoeken in beleggingsvastgoed, wat traditioneel als een relatief veilige beleggingshaven wordt voorzien. Nochtans spelen er ook bij het aankopen van een onroerend goed als belegging specifieke belastingsvraagstukken.

29 september 2020

Wat met de vermindering op onroerende voorheffing voor kinderen?

Vandaag is het voor veel leerlingen en kinderen opnieuw een spannende dag. Hun eerste schooldag, zeker na een lange periode waarin ze niet naar school mochten: het wordt extra speciaal. Op deze speciale dag verdient het eveneens aanbeveling om na te gaan of ook de vermindering van de onroerende voorheffing voor kinderen reeds geldig werd aangevraagd. Maar wat houdt dit nu juist in?

1 september 2020

Hoe ga je best om met voorkooprechten?

Iedereen die reeds van ver of dichtbij met vastgoed in aanraking is gekomen, zal er reeds over gehoord hebben: voorkooprechten. Bij iedere verkoop van een woning is het verplicht te onderzoeken of er bepaalde instanties of personen een voorkooprecht hebben op de woning. Maar wanneer komt zo’n voorkooprecht nu tot stand? En wat is het verschil met een voorkeurrecht?

7 juli 2020

Sleutel op de deur: hoe de Wet-Breyne in extra bescherming voorziet

De Wet-Breyne is een gekend begrip in de vastgoedwereld. Bij nieuwbouwwoningen komt dit steevast naar voor als één van de belangrijkste mechanismen. Maar wat houdt deze wet nu allemaal in? En wat maakt een transactie onder de Wet-Breyne anders dan een "traditionele" aankoop van een woning?

30 juni 2020

Wat is het nut van een plaatsbeschrijving bij verhuur?

Een woning of appartement verhuren, er komt veel bij kijken. Opmaak van een huurcontract, het voorzien van een dekkende huurwaarborg en brandverzekering, registratie van alle verschillende documenten en de opmaak van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Maar wat is nu eigenlijk het nut van deze plaatsbeschrijving?

23 juni 2020

Waarom gaan we naar een notaris bij het kopen van een woning?

Een woning aankopen doe je normaal gezien niet iedere dag. Nochtans is het een belangrijke beslissing, waar best veel bij komt kijken. Ook juridisch dient er één en ander in orde gebracht te worden. Zo weet iedereen dat er naar een notaris gegaan dient te worden om een koop te voltooien. Maar wat zijn nu eigenlijk alle verschillende juridische stappen bij het aankopen van een woning en waarom zijn ze juist nodig?

16 juni 2020

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x