Hoe ga je best om met voorkooprechten?

7 juli 2020

Iedereen die reeds van ver of dichtbij met vastgoed in aanraking is gekomen, zal er reeds over gehoord hebben: voorkooprechten. Bij iedere verkoop van een woning is het verplicht te onderzoeken of er bepaalde instanties of personen een voorkooprecht hebben op de woning. Maar wanneer komt zo’n voorkooprecht nu tot stand? En wat is het verschil met een voorkeurrecht?

Dat is immers de eerste verwarring die vaak ontstaat. Voorkeurrechten en voorkooprechten zijn niet hetzelfde en werken op een verschillende manier. Het is belangrijk dit verschil goed te begrijpen wanneer het voorkomt in praktijk.

Een voorkeurrecht is een recht dat een bepaalde persoon geniet om als eerste op de hoogte te worden gebracht van de intentie tot verkopen van de eigenaar. De eigenaar die wenst te verkopen is dus verplicht om eerst met de houder van het voorkeurrecht te onderhandelen. Het is hierbij geen zekerheid dat die onderhandelingen iets opleveren en indien het niet tot een akkoord komt, is de eigenaar om het goed vrij op de markt te brengen. Hij heeft zijn plicht vervuld en het voorkeurrecht zal zonder voorwerp vallen. Een voorkeurrecht is steeds het voorwerp van een overeenkomst en ontstaat niet bij wet of decreet.

Bij een voorkooprecht is de werking anders. Hierbij brengt de eigenaar zijn goed eerst vrijuit op de markt. Uiteindelijk zal er een akkoord gevonden worden omtrent de prijs en andere voorwaarden met een kandidaat-koper. Pas op dit moment treedt het voorkooprecht in werking, namelijk onder de verplichting om het goed onder dezelfde voorwaarden en prijs aan te bieden aan de houder van het voorkooprecht. Indien de genieter van het voorkooprecht beslist om het goed aan te kopen aan de voorwaarden, dan geniet hij de voorkeur op de oorspronkelijke kandidaat-koper en zal hij de woning dus kunnen aankopen. De oorspronkelijke kandidaat-koper verliest zijn aanspraak op de woning en zal zijn woning dienen verder te zetten.

Totstandkoming van voorkooprechten

Voorkooprechten kunnen op verschillende manieren tot stand komen. Een voorkooprecht kan het voorwerp zijn van:

  • Een overeenkomst. Denk hierbij aan een verkoop tussen koper en verkoper omtrent een afgesplitst deel van een perceel. Beide partijen komen in kader van de eerste verkoop ook overeen dat de koper een voorkooprecht zal hebben op het rest van het oorspronkelijke perceel. Dit is een voorkooprecht dat werd gevestigd bij overeenkomst.

  • Een decreetsbepaling. In de Vlaamse wetgeving zijn er werd voorzien dat de Vlaamse overheid en intercommunales in bepaalde gebieden een voorkooprecht geniet op de hier verkochte goederen. Het is de bedoeling om zo alle doelstellingen van openbaar nut van de overheid en intercommunales te kunnen realiseren. Zo geniet de Vlaamse Landmaatschappij een voorkooprecht op verschillende landelijk gelegen percelen om het leefmilieu en de natuur te beschermen. Ook het meest gekende voorkooprecht is Vlaams van aard, namelijk het voorkooprecht voor sociale huisvestingsmaatschappijen voor woningen die door leegstand zijn gekenmerkt.

  • Een wetsbepaling. Ook in de federale wetgeving zijn er verschillende voorkooprechten voorzien. Hierbij kan verwezen worden naar het voorkooprecht van de pachter. Wanneer een stuk land verpacht wordt, geniet de pachter een voorkooprecht wanneer de eigenaar het stuk land nadien wenst te verkopen. Zo wil men de pachter beschermen zodat hij zijn landbouwbedrijf verder kan uitbaten. Merk op dat dit voorkooprecht een private bescherming inhoudt en dus niet instaat voor de bescherming van het algemeen belang zoals de meeste private voorkooprechten.

Naleving en uitoefening van voorkooprechten

Zoals reeds aangehaald in de inleiding belet een voorkooprecht niet dat de vrije markt van bij het begin zijn volle werking kan doen. Het goed, belast met een voorkooprecht, mag vrijuit op de markt worden geplaatst. Het is pas wanneer een kandidaat-koper is gevonden en alle details van de mogelijke overeenkomst duidelijk zijn, dat het voorkooprecht dient nageleefd te worden. Deze overeenkomst wordt dan met een opschortende voorwaarde gesloten tussen verkoper en kandidaat-koper.

In praktijk zal het de notaris zijn die het goed en alle modaliteiten van de overeenkomst zullen aanbieden aan alle houders van een voorkooprecht. Het is immers perfect mogelijk dat er verschillende voorkooprechten op éénzelfde goed rusten, zodat ook verschillende organisaties of personen de mogelijkheid moeten krijgen om op het aanbod in te gaan. Wanneer er ook effectief meerdere organisaties geïnteresseerd zijn, bepaalt de wetgeving zelf de rangorde tussen de verschillende organisaties onderling.

Natuurlijk is het ook voor de oorspronkelijke kandidaat-koper belangrijk finaal te weten wat er met zijn aanbod voor het goed zal gebeuren. Daarom is in alle decretale en wettelijke voorkooprechten voorzien in een termijn waarover de houders beschikken om hun voorkooprecht uit te oefenen. Dat gaat in praktijk vaak over een termijn van twee maanden. Indien de houders uiteindelijk niets laten horen, kan de oorspronkelijke verkoop alsnog doorgaan zoals gepland.

De vraag kan uiteraard rijzen wat er gebeurt indien er geen naleving is van het voorkooprecht. Wat indien de houders van een voorkooprecht geen mogelijkheid krijgen om op het aanbod in te tekenen? De benadeelde houder kan een vordering instellen tot indeplaatsstelling, waarbij het dus alsnog aankoopt ten nadele van de koper. Dit gebeurt niet al te vaak in praktijk. Frequenter luidt de vraag om schadevergoeding die kan oplopen tot 20% van de verkoopprijs.

Het is voor de verkoper dan ook cruciaal om altijd voorkooprechten te respecteren en zich correct te laten bijstaan zodat de volledige draagwijdte gevat kan worden.  Hebt u een vraag omtrent uw persoonlijk dossier, aarzel dan zeker niet om mij te contacteren.


Hoe ga je best om met voorkooprechten?

Een geslaagde eerste indruk van uw eigendom

You never get a second chance to make a good first impression. Dat spreekwoord is alombekend en, zoals we elk ook weten, klopt het ook als een bus. Dat geldt evenzeer voor de eerste indruk van vastgoed. Toch zijn er enkele zaken die gedaan kunnen worden om die eerste indruk te verbeteren.

6 april 2021

Enkele fiscale implicaties van beleggen in vastgoed

Voor veel beleggers waren de laatste maanden geen pretje. Door de corona-crisis is het resultaat van verschillende beleggingen twijfelachtig geworden. Daardoor verwachten zowel ING als CIB Vlaanderen dat meer en meer beleggers hun heil zullen zoeken in beleggingsvastgoed, wat traditioneel als een relatief veilige beleggingshaven wordt voorzien. Nochtans spelen er ook bij het aankopen van een onroerend goed als belegging specifieke belastingsvraagstukken.

29 september 2020

Wat met de vermindering op onroerende voorheffing voor kinderen?

Vandaag is het voor veel leerlingen en kinderen opnieuw een spannende dag. Hun eerste schooldag, zeker na een lange periode waarin ze niet naar school mochten: het wordt extra speciaal. Op deze speciale dag verdient het eveneens aanbeveling om na te gaan of ook de vermindering van de onroerende voorheffing voor kinderen reeds geldig werd aangevraagd. Maar wat houdt dit nu juist in?

1 september 2020

Met wat moet je rekening houden bij het opzeggen van een huurovereenkomst?

Huurovereenkomsten zijn overeenkomsten die steeds voor een welbepaalde duur worden afgesloten. Ondanks dat die duurtijd vaak goed is omschreven rijst de vraag hoe en met welke voorwaarden een overeenkomst tot zijn einde komt. De regels inzake opzeg van huurovereenkomsten zijn hierbij cruciaal en niet altijd even eenvoudig. In deze blog worden de regels inzake opzeg kort geduid.

14 juli 2020

Sleutel op de deur: hoe de Wet-Breyne in extra bescherming voorziet

De Wet-Breyne is een gekend begrip in de vastgoedwereld. Bij nieuwbouwwoningen komt dit steevast naar voor als één van de belangrijkste mechanismen. Maar wat houdt deze wet nu allemaal in? En wat maakt een transactie onder de Wet-Breyne anders dan een "traditionele" aankoop van een woning?

30 juni 2020

Wat is het nut van een plaatsbeschrijving bij verhuur?

Een woning of appartement verhuren, er komt veel bij kijken. Opmaak van een huurcontract, het voorzien van een dekkende huurwaarborg en brandverzekering, registratie van alle verschillende documenten en de opmaak van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Maar wat is nu eigenlijk het nut van deze plaatsbeschrijving?

23 juni 2020

Waarom gaan we naar een notaris bij het kopen van een woning?

Een woning aankopen doe je normaal gezien niet iedere dag. Nochtans is het een belangrijke beslissing, waar best veel bij komt kijken. Ook juridisch dient er één en ander in orde gebracht te worden. Zo weet iedereen dat er naar een notaris gegaan dient te worden om een koop te voltooien. Maar wat zijn nu eigenlijk alle verschillende juridische stappen bij het aankopen van een woning en waarom zijn ze juist nodig?

16 juni 2020

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x