Enkele fiscale implicaties van beleggen in vastgoed

29 september 2020

Voor veel beleggers waren de laatste maanden geen pretje. Door de corona-crisis is het resultaat van verschillende beleggingen twijfelachtig geworden. Daardoor verwachten zowel ING als CIB Vlaanderen dat meer en meer beleggers hun heil zullen zoeken in beleggingsvastgoed, wat traditioneel als een relatief veilige beleggingshaven wordt voorzien. Nochtans spelen er ook bij het aankopen van een onroerend goed met het doel om dit te verhuren specifieke belastingsvraagstukken.

Zo zal deze te verhuren woning onderhevig zijn aan de onroerende voorheffing alsook aan een specifieke behandeling binnen de personenbelasting.

  • Onroerende voorheffing

Op iedere woning gelegen in België dient er onroerende voorheffing betaald te worden, ook wel gekend als “de grondlasten”. Als basis voor deze heffing vertrekt de fiscus van het geïndexeerd Kadastraal Inkomen (KI). Op dit geïndexeerd KI worden finaal drie verschillende berekeningen toegepast, namelijk voor de drie verschillende elementen waaruit de onroerende voorheffing bestaat.

  • De basisheffing voor het Vlaams Gewest. Momenteel bedraagt deze basisheffing 3,97%.
    Bv. Wanneer het geïndexeerd KI 1000 euro bedraagt, dan zal de basisheffing aanleiding geven tot een belasting van 39,7 euro.
  • De opcentiemen die de respectievelijke provincie waarin het onroerend goed gelegen is int. Voor West-Vlaanderen is dit momenteel 186,22. Deze opcentiemen worden berekend op het uitgekomen bedrag na berekening van de basisheffing.
    Bv. De West-Vlaamse opcentiemen bedragen in ons voorbeeld 73,93 euro (namelijk 39,7 * 186,22/100).
  • De gemeentelijke opcentiemen. Deze nemen het grootste stuk van de onroerende voorheffing in. De hoogte van de gemeentelijke opcentiemen varieert logischerwijze van gemeente tot gemeente.
    Bv. De opcentiemen in Ruiselede bedragen voor het jaar 2020 945,00. Dat betekent concreet in hetzelfde voorbeeld dat Ruiselede 375,16 euro (namelijk 39,7*945/100) zal ontvangen voor wat betreft de onroerende voorheffing van een woning met een geïndexeerd KI van 1000 euro.    

Ook bij de aankoop van een tweede woning is deze onroerende voorheffing logischerwijze verschuldigd. Wel zijn er nog verschillende verminderingen of vrijstellingen mogelijk afhankelijk van de specifieke aard van de aangekochte woning. Bij wijze van voorbeeld kan verwezen worden naar de vermindering van de onroerende voorheffing bij een aankoop van een BEN (Bijna Energieneutrale)-woning. Dit is een nieuwbouwwoning of ingrijpend gerenoveerde woning waarvan het E-peil lager is dan E30. Afhankelijk van de specifieke situatie kan de onroerende voorheffing met 50% tot zelfs 100% dalen.

  • Personenbelasting

De belangrijkste impact van de aankoop van een tweede woning bevindt zich in de personenbelasting. Dat is vrij logisch, aangezien de gezinswoning (veelal de eerste woning) vrijgesteld is van de personenbelasting. Dat is dus niet langer het geval wanneer een woning wordt aangekocht met het specifieke doel om deze te verhuren.

Vanaf de aankoop zullen er immers onroerende inkomsten aangegeven dienen te worden in de personenbelasting. De berekening van deze onroerende inkomsten hangt echter af van het gebruik dat van het verhuurde goed zal worden gemaakt.

Hypothese 1: U verhuurt het goed voor niet-beroepsmatig gebruik

In dit geval zal het goed in uw belastingen worden berekend als zijnde het geïndexeerd KI verhoogd met 40%. De uitkomst van deze berekening wordt bij u belastbare basis gevoegd waarop dan de progressieve belastingsschijven worden toegepast. Zonder specifiek inzicht in de andere inkomsten als belastingsplichtige is het dus niet mogelijk te voorspellen wat de fiscale impact zal zijn van het aankopen van deze woning in de personenbelasting.

Noteer hierbij dat het dus niet belangrijk is tegen welke huurvoorwaarden het onroerend goed effectief wordt verhuurd.

Hypothese 2: U verhuurt het goed voor beroepsmatig gebruik

Dat is immers het grote verschil met verhuur voor beroepsmatig gebruik, waarbij de werkelijk geïnde huurinkomsten worden gerekend als belastbare basis. Van deze werkelijk geïnde huurinkomsten mogen wel nog gemaakte kosten afgetrokken worden, maar toch zal de belastbare basis veelal hoger liggen dan de uitgekomen belastbare basis bij niet-beroepsmatig gebruik. Dit verklaart dan ook waarom particuliere verhuurders nauwlettend in de gaten houden en zelfs verbieden dat een onroerend goed beroepsmatig gebruikt wordt door hun huurders.

In beide hypotheses is het evenwel zo dat er nog belastingsverminderingen mogelijk zijn indien er gewerkt wordt met een lening om de aankoop van de tweede woning te financieren. De daadwerkelijke impact hiervan hangt af van geval tot geval, maar zorgt er dus wel voor dat de fiscale impact van de aankoop van een tweede woning enigszins aantrekkelijker kan worden.

  • Bijkomende elementen

Naast de onroerende voorheffing en de onroerende inkomsten binnen de personenbelasting zijn er potentieel nog bijkomende belastingen die op kunnen treden afhankelijk van de specifieke situatie waarin u verkeert. Bij wijze van voorbeeld kan verwezen worden naar:

  • Roerende inkomsten in de personenbelasting: verhuurt u een gemeubileerde woning of appartement, dan zal u eveneens roerende inkomsten dienen aan te geven en zal u belast worden op het verhuren van het meubilair.
  • Gemeentelijke taksen: er zijn verschillende gemeenten die een specifieke heffing opleggen voor het bezitten van een tweede verblijf.
  • Meerwaardebelasting: indien een tweede woning wordt verkocht binnen de 5 jaar na de aankoop is het mogelijk dat er meerwaardebelasting verschuldigd is.

Dit schetst dus in een algemeen kader over enkele spelregels die van toepassing zijn bij de aankoop van een tweede woning. De specifieke impact hiervan hangt uiteraard af van de specifieke situatie. Voor meer gedetailleerde informatie hieromtrent is het altijd mogelijk om een vrijblijvend gesprek hierover aan te gaan.

Enkele fiscale implicaties van beleggen in vastgoed

Een geslaagde eerste indruk van uw eigendom

You never get a second chance to make a good first impression. Dat spreekwoord is alombekend en, zoals we elk ook weten, klopt het ook als een bus. Dat geldt evenzeer voor de eerste indruk van vastgoed. Toch zijn er enkele zaken die gedaan kunnen worden om die eerste indruk te verbeteren.

6 april 2021

Wat met de vermindering op onroerende voorheffing voor kinderen?

Vandaag is het voor veel leerlingen en kinderen opnieuw een spannende dag. Hun eerste schooldag, zeker na een lange periode waarin ze niet naar school mochten: het wordt extra speciaal. Op deze speciale dag verdient het eveneens aanbeveling om na te gaan of ook de vermindering van de onroerende voorheffing voor kinderen reeds geldig werd aangevraagd. Maar wat houdt dit nu juist in?

1 september 2020

Met wat moet je rekening houden bij het opzeggen van een huurovereenkomst?

Huurovereenkomsten zijn overeenkomsten die steeds voor een welbepaalde duur worden afgesloten. Ondanks dat die duurtijd vaak goed is omschreven rijst de vraag hoe en met welke voorwaarden een overeenkomst tot zijn einde komt. De regels inzake opzeg van huurovereenkomsten zijn hierbij cruciaal en niet altijd even eenvoudig. In deze blog worden de regels inzake opzeg kort geduid.

14 juli 2020

Hoe ga je best om met voorkooprechten?

Iedereen die reeds van ver of dichtbij met vastgoed in aanraking is gekomen, zal er reeds over gehoord hebben: voorkooprechten. Bij iedere verkoop van een woning is het verplicht te onderzoeken of er bepaalde instanties of personen een voorkooprecht hebben op de woning. Maar wanneer komt zo’n voorkooprecht nu tot stand? En wat is het verschil met een voorkeurrecht?

7 juli 2020

Sleutel op de deur: hoe de Wet-Breyne in extra bescherming voorziet

De Wet-Breyne is een gekend begrip in de vastgoedwereld. Bij nieuwbouwwoningen komt dit steevast naar voor als één van de belangrijkste mechanismen. Maar wat houdt deze wet nu allemaal in? En wat maakt een transactie onder de Wet-Breyne anders dan een "traditionele" aankoop van een woning?

30 juni 2020

Wat is het nut van een plaatsbeschrijving bij verhuur?

Een woning of appartement verhuren, er komt veel bij kijken. Opmaak van een huurcontract, het voorzien van een dekkende huurwaarborg en brandverzekering, registratie van alle verschillende documenten en de opmaak van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Maar wat is nu eigenlijk het nut van deze plaatsbeschrijving?

23 juni 2020

Waarom gaan we naar een notaris bij het kopen van een woning?

Een woning aankopen doe je normaal gezien niet iedere dag. Nochtans is het een belangrijke beslissing, waar best veel bij komt kijken. Ook juridisch dient er één en ander in orde gebracht te worden. Zo weet iedereen dat er naar een notaris gegaan dient te worden om een koop te voltooien. Maar wat zijn nu eigenlijk alle verschillende juridische stappen bij het aankopen van een woning en waarom zijn ze juist nodig?

16 juni 2020

{{ popup_title }}

{{ popup_close_text }}

x